А.В.Беспалов, председатель

Прикубанского районного суда г. Краснодара, к.ю.н.

А.В.Зарубин, судья

Волгоградского областного суда, к.ю.н.

Ответ на вопрос о том, какова сфера действия права преимущественно покупки кажется очевидным, поскольку на сей счёт есть прямое предписание закона. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Вместе с тем, на практике возникали и возникают вопросы применения ст. 250 ГК РФ, которые условно можно поделить на четыре группы. Первая связанна с определением природы сделки, подпадающей под действие ст. 250 ГК РФ; вторая – её характеристиками; третья – предметом сделки; четвертая – субъектным составом.

Что касается природы сделки, под падающей под ст. 250 ГК РФ, то в законе прямо закреплено, что право преимущественной покупки действует в случае заключения договора купли-продажи.  Совокупное толкование п. 2 ст. 567 и ст. 250 ГК РФ позволяет отнести сюда и мену тоже.

В науке и судебной практике возник вопрос о том, действует ли право преимущественной покупки, если доля в праве общей долевой собственности обменивается на индивидуально-определенную вещь. В частности, одном из учебников гражданского права сказано, что преимущественное право покупки «применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества»[1]. Следовательно, авторы учебника полагают, что если доля обменивается на индивидуально-определенную вещь, преимущественное право покупки не действует. Им вторят некоторые суды. Так, по одному из дел сказано следующее: суд первой инстанции обоснованно учел, что правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 ГК РФ можно применять лишь тогда, когда лицо, отчуждаемое имущество, обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает лицу, отчуждаемому имущество, вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Таким образом, условием реализации истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены является готовность истца предоставить И. в собственность взамен долей объекты недвижимости, равноценные объекту (долям), принадлежащему И. и равнозначные объектам, принадлежащим С.А., на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.

Однако истцом не доказано наличие у него в собственности такого имущества, и истцом имущество взамен долей И. не предложено. В связи с отсутствием у истца предмета мены, равноценного спорным долям И. и равнозначного предлагаемому С.А. взамен долей И., реализация истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены невозможна.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на ст. 250 ГК РФ об отсутствии необходимости при реализации права преимущественной покупки у И. долей предоставлять И. иное имущество сводятся к неправильному толкованию закона без учета особенностей сделки мены, по которой истец заявил о переводе прав и обязанностей стороны на себя[2].

Итак, существует мнение, что мена подпадает под действие ст. 450 ГК РФ только тогда, когда доля обменивается на вещи, определенные родовыми признаками. Соответственно, мена на индивидуально-определенные вещи исключает применение ст. 450 ГК РФ.

Действительно, законодательство знает разделение вещей на индивидуально-определенные (п. 2 ст. 1050, п. 2 ст. 463 ГК РФ и др.) и родовые (п. 1 ст. 807, 822, 890 ГК РФ и др.). Однако если законодатель считает возможным установить какие-либо особенности правового регулирования в зависимости от деления вещей на индивидуально-определенные или родовые, он прямо говорит об этом в норме права. Подобного указания в ст. 450 ГК РФ нет.

По всей вероятности, сторонники обозначенного выше подхода руководствуются тем, что уведомление другого сособственника о мене доли на индивидуально-определенную вещь становится скорее не противозаконным, а нецелесообразным, так как другой сособственник не сможет предложить точно такую же вещь (в чем собственно и смысл выделения индивидуально-определенных вещей). Такое мнение верно лишь отчасти. Во-первых, не все индивидуализирующие признаки вещи имеют потребительскую ценность. Попробуем объяснить это на следующем примере. Автомобиль является индивидуально-определенной вещью. Судебная практика здесь едина, в отличие, кстати, от теории. Из числа однородных вещей автомобили выделяются через указания на их номерные агрегаты. Теперь представим, что сособственник решил обменять свою долю на конкретный автомобиль. Текст его извещения содержит указание на марку, модель автомобиля, год выпуска, цвет, пробег, техническое состояние и номерные агрегаты (номер двигателя, шасси, кузова и проч.). На извещение отозвался другой сособственник и предлагает такой же автомобиль, только, разумеется, с агрегатами других номеров. Может ли отправивший предложение сособственник отказаться от мены, сославшись на то, что его интерес состоит в приобретении автомобиля именно с такими и никакими другими номерными агрегатами? Во-вторых, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) по цене и на прочих равных условиях. Смысл данного положения состоит в установлении баланса прав покупателя и продавца, чтобы, с одной стороны, продавец предлагал совершить покупку сперва и преимущественно сособственнику, но, с другой стороны, чтобы покупатель-сособственник не пользовался своим выгодным положением и не мог навязать менее выгодные условия, чем любой другой участник гражданско-правовых отношения. То есть, по логике п. 1 ст. 250 ГК РФ, при прочих равных условиях выбор должен пасть на сособственника. Другими словами, закон говорит о равенстве условий, но не абсолютной идентичности материальных объектов сделки. Если сособственник предлагает автомобиль с такими же потребительским свойствами, пребывает ли он в равном положении с иными лицами и выполняет ли он пожелание продавца? Вероятно, да. При таких обстоятельствах, при рассмотрении споров, связанных с применением ст. 250 ГК РФ к случаям мены, необходимо исходить из того, являются ли равными условия сделки. Тождественность материальных объектов сделки выяснению не подлежит. В связи с этим не всегда имеет значение, является предметом меры индивидуально-определенная вещь или вещь, определенная родовыми признаками.

Суды зачастую трактуют положение ст. 250 ГК РФ широко, распространяя действие данной нормы на все возмездные сделки. Так, по одному из дел районный суд отказал в иске о переводе прав и обязанностей приобретателя доли, мотивировав тем, что сделки купли-продажи не было, ответчик лишь внёс долю в уставный капитал общества. Суд апелляционной инстанции решение отменил, сославшись на то, что требования ст. 250 ГК РФ должны распространяться и при внесении участником долевой собственности принадлежащей ему доли в качестве вклада в уставный капитал общества, поскольку такая сделка является возмездной. Отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение районного суда, Верховный Суд РФ указал, что ст. 250 ГК РФ не содержит указания на её применение в случае внесения доли в уставный капитал общества. Неприменима здесь и аналогия закона[3].

Действительно, сделка по внесению имущества в уставный капитал общества является возмездной сделкой. Об этом сказано, к примеру, в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесённого в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества). Однако Верховный Суд РФ более склоняется к буквальному толкованию содержанию ст. 250 ГК РФ.

Имели место и попытки распространить действие ст. 250 ГК РФ на сделки об отступном. Так, рассматривая дело по иску Г. о переводе прав и обязанностей покупателя, суд установил, что на соглашение об отступном, являющееся способом прекращения обязательства путём предоставления встречного возмещения, не распространяются ограничения, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.  Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Действующее гражданское законодательство (ч. 1 ст. 250 ГК РФ) не устанавливает ограничений, связанных с правом преимущественной покупки в отношении всех возмездных сделок в отношении долевой собственности. Поскольку соглашение об отступном по своему содержанию не является сделкой купли-продажи доли, к нему не подлежат применению положения статьи 250 ГК Российской Федерации, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки[4]. Исключения из этого правила все же встречаются в практике, и вероятно, связаны с особенностью того или иного дела[5].

Здесь же интересно отметить, что подход арбитражных судов был иным и основывался на Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК РФ»[6]. В п. 7 письма было сказано, что суд кассационной инстанции на основании ст. 431 ГК РФ квалифицировал передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения и сделал вывод, что при таком отчуждении имущества общества право истца на преимущественную покупку доли нарушено.

Небольшое отступление от ранее сформулированного правила допускает Верховный Суд РФ, который высказал свою позицию по вопросу о передаче доли во исполнение мирового соглашения. Так, по одному из дел суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передал (уступил) истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание. Заявитель по жалобе потребовал отмены судебного акта, утвердившего мировое соглашение, ссылаясь на нарушение своих прав по ст. 250 ГК РФ. Верховный Суд РФ указал, что в силу п. 2 ст. 246, п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ распоряжение участником долевой собственности своей долей, в том числе и способом, приведенным в утвержденном судом мировом соглашении, само по себе не противоречит закону, если не нарушаются права других участников долевой собственности на преимущественное приобретение этой доли. Таким образом, при наличии мирового соглашения истец может защитить свои права предусмотренным п. 3 ст. 250 ГК РФ способом - путем предъявления иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя с соблюдением установленных для данной категории исков требований[7].

Отличие данного судебного акта от тех, что приведены ранее, состоит в том, что передача доли в качестве оплаты задолженности весьма напоминает отступное. А то обстоятельство, что это сделано путем подписания мирового соглашения – вопрос не содержания и природы сделки, а всего лишь её формы. При этом Верховный Суд РФ ссылается на возможность предъявления иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Можно предположить, что речь здесь идет о процессуальном праве на иск, что вряд ли. Вероятнее всего высшая судебная инстанция имела в виду материальное право на иск.  

В практике встречались случаи отказа в иске о переводе прав покупателя на том основании, что право на долю перешло в связи с использованием средств материнского капитала. В частности, суд первой инстанции указал, что поскольку обязательство об оформлении доли в праве собственности на жилое помещение в общую собственность членов семьи в связи с использованием материнского капитала на погашение долга по кредитному договору по своему содержанию не является сделкой купли-продажи доли, к нему не подлежат применению положения ст. 250 ГК РФ, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки. Суд апелляционной инстанции такой вывод поддержал[8].

Одно из немногих исключений из правила о том, что ст. 450 ГК РФ распространяется на куплю-продажу и мену закреплено в пп. «б» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. №4 (в ред. от 06 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которому преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Причина, по которой для договора пожизненного содержания с иждивением сделано исключение, не указывается, а потому её попытались установить суды при рассмотрении конкретных дел. Наиболее часто ответ на этот вопрос пытались отыскать в возмездности (безвозмездности) договора. Показательным в этом смысле является определение Санкт-Петербургского городского суд от 02 октября 2013 г. № 33-15271. В нем указано, что не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о возмездности договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Пунктом же 2 ст. 585 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения. Из представленного в материалы дела договора пожизненного содержания с иждивением (п. 9) следует, что отчуждаемая квартира под выплату ренты передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, соответственно, требования ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям неприменимы[9].

Действительно, имущество в обмен на пожизненное содержание с иждивением может предоставляться как за плату, так и без неё (п. 2 ст. 602 ГК РФ). При этом пп. «б» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. №4 говорит о пожизненном содержании вообще, без относительно того, передаются деньги или нет. Следовательно, данное обстоятельство значения не имеет. Скорее всего, исключение делается ввиду особенной природы договора как фидуциарной сделки. Как правильно отметила Е.И. Никифорова, одной из особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является тесная связь сторон договора «ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты, непосредственное психологическое взаимодействие»[10].

При заключении иных договоров ренты (постоянной и пожизненной) преимущественное право покупки действует, так как в их предмет не входит содержание получателя ренты и они не являются фидуциарными. В частности, рассматривая одно из дел суд вышестоящей инстанции счел, что суд нижестоящей инстанции при вынесении решения обоснованно исходил из того, что защита прав участников долевой собственности при распоряжении одним из собственников принадлежащей ему долей предусмотрена положениями ст. 250 ГК РФ путем предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности. При том положении, что отчуждение принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на квартиру произведено на основании договора пожизненной ренты, сделка носила возмездный характер, суд пришел к правильному выводу о том, что права истца нарушены при заключении данного договора[11].

Что касается следующей группы проблем – связанной с характеристикой сделки, то важно понять, что право преимущественной покупки направлено на замену одного покупателя – другим, тем, кто является участником права общей долевой собственности. Такая замена даёт возможность соучастнику принять на себя обязательство по договору, подпадающему под действия ст. 250 ГК РФ. Для того, чтобы обязательство было принято, договор должен быть «безупречным», то есть не содержать признаки недействительной сделки, и отвечать требованиям «заключённости», то есть содержать существенные условия договора, соответствовать форме, предъявляемой договорам данного вида и так далее. Соответственно, если договор расторгнут сторонами или признан недействительным, оснований для применения права преимущественной покупки не имеется.

Третья группа проблемных вопросов связана с определением предмета сделки, подпадающей под действия ст. 250 ГК РФ. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что она применяется только к отношениям общей долевой собственности. Если предметом спора является часть имущества, право преимущественной покупки не действует. Так, рассматривая одно из дел, где предметом спора являлась комната в коммунальной квартире, суды всех инстанций пришли к выводу о применимости ст. 250 ГК РФ. Отменяя состоявшиеся судебный акты, Верховный Суд РФ указал, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя. Даже если за таким объектом, как комната, следует право на долю в общем имуществе, право преимущественной покупки не действует.

Действительно, согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире. Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты. Из содержания ст. 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Комната в коммунальной квартире не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно. Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире собственник комнаты может свободно распорядиться своей собственностью без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжается комнатой, а не долей в общей собственности[12].

Исключение из правила о том, что ст. 250 ГК РФ распространяется на отношения общей долевой собственности можно сделать применительно к доле в строящемся многоквартирном доме, соответствующей конкретной квартире. С одной стороны, суды встают на защиту граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, позволяя им признать за собой право собственности на долю, соответствующую квартире в недостроенном доме. Так, в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г.) (в ред. от 04 марта 2015 г.)[13] решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

С другой стороны, суды понимают вынужденность такой меры и отсекают возможность применения в подобных случаях правил, регулирующих отношения общей собственности. Так, рассматривая одно из дел суд указал, что правила о преимущественной покупки применяются в случае неделимости объекта недвижимости. Поскольку ответчик по договору купли-продажи продал 64/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект не завершенный строительством, соответствующие четырехкомнатной квартире и после сдачи дома будет получена определенная квартира, в данном случае к нему не подлежат применению положения ст. 250 ГК РФ, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки[14].

Относительно субъектного состава надо отметить, что поскольку преимущественное право покупки направлено на отстранение иных лиц от права общей долевой собственности, оно не действует, если доля отчуждается одному из сособственников. Рецепта на тот случай, если на обращение отозвалось несколько сособственников, суды не составили. Ученые предлагают три варианта поведения продавца в данной ситуации: 1) договор следует заключить с каждым пропорционально их долей; 2) договор следует заключить с первым из обратившихся; 3) договор может быть заключен с любым из них по усмотрению продавца.

Так как сособственники обладают преимуществом только перед третьими лицами, в отношениях между собой они свободны в выборе контрагента (ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор может быть заключен с любым из отозвавшихся сособственников по выбору продавца.

Сложнее выглядит ситуация, когда несколько сособственников обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, ответчик иск не признает, не желая видеть ни одного из них в качестве покупателя, при этом иск подлежит удовлетворению. В науке высказано мнение, что в таком случае требования сособственников целесообраз­но было бы удовлетворять в объеме, пропорциональном размеру их долей в праве собственности[15].

Поскольку осуществление и защита прав сособственников не ставится законом в зависимость от размера их долей, следует признать правильным все же такое решение, при котором сособственники будут признаны покупателями в равных долях.